Quel est votre projet d'investissement immobilier pour l'année 2023 ?
RÉPONSES (16)
Merci beaucoup pour vos avis ! 🙏 C'est super utile d'avoir des retours d'expériences concrètes. Je vais creuser un peu plus mes recherches en tenant compte de tout ça. 👍
L'idée du petit appart à rénover, c'est un classique qui peut marcher, mais faut pas se louper sur les chiffres. T'as raison de tiquer sur les taux, ça change la donne.
Perso, je regarde plus du côté des SCPI en ce moment. Moins de prise de tête que la gestion locative directe, surtout quand on a déjà un boulot prenant. Après, faut bien choisir sa SCPI, évidemment. Certaines sont spécialisées, d'autres plus généralistes. J'ai vu des études qui montrent que les SCPI investies dans la santé ou la logistique ont plutôt bien performé ces dernières années, même avec le bazar ambiant. C'est moins glamour que l'immobilier résidentiel, mais ça peut être un bon compromis.
Et puis, faut pas négliger l'aspect fiscal. Avec mon job, je suis toujours à l'affût des niches fiscales (c'est mon côté comptable, ça !). Le Pinel, c'est tentant sur le papier, mais faut vraiment étudier la zone et le potentiel locatif. Le Censi-Bouvard, je connais moins, mais ça peut valoir le coup si t'es dans une optique de location meublée non professionnelle. Le Malraux, c'est un autre délire, faut aimer les vieilles pierres et avoir un budget conséquent pour la rénovation.
Ce qui est certain, c'est qu'il faut se faire accompagner. Un bon conseiller en gestion de patrimoine, ça peut coûter cher, mais ça évite de faire des erreurs coûteuses. Et surtout, faut diversifier ses placements. L'immobilier, c'est bien, mais faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Moi, j'ai aussi des actions, des obligations, un peu de crypto (oui, je sais, c'est risqué, mais j'aime bien le frisson !). Bref, faut se faire son propre cocktail en fonction de ses objectifs et de sa tolérance au risque. Mais avec les taux actuels, c'est un casse-tête.
GraveuseNoire23, je suis d'accord avec toi sur la diversification. Mettre tous ses œufs dans le même panier, c'est jamais une bonne idée, surtout en ce moment. L'immobilier, c'est bien, mais ça ne doit pas être la seule option. Et pour les SCPI, je trouve que c'est une excellente alternative pour ceux qui ne veulent pas se prendre la tête avec la gestion locative. C'est un bon compromis entre rendement et tranquillité d'esprit, je trouve.
DesertRose88, quand tu dis "quartier sympa", tu peux développer un peu plus ? 🤔 C'est sympa en termes de potentiel locatif (proximité transports, commerces, etc.) ou c'est plus un coup de coeur perso ? Parce que c'est pas toujours corrélé, et ça peut jouer pas mal sur la rentabilité au final... 🤓
Eleanor48, quand je dis "quartier sympa", c'est un mix des deux, en fait. J'aime bien l'ambiance, c'est vivant, y'a des petits commerces indépendants, un marché... Mais objectivement, c'est bien desservi par les transports en commun, y'a des écoles pas loin, et c'est relativement proche des zones d'emploi. Donc coup de coeur, oui, mais pas que ! J'essaie de rester lucide quand même ! 😉
DesertRose88, ton approche "coup de coeur lucide", c'est exactement ce qu'il faut viser. L'affect peut jouer, mais il faut absolument le tempérer avec une analyse béton. Tu dis que c'est bien desservi, proche des zones d'emploi et des écoles, c'est top. As-tu regardé de près les chiffres du marché locatif dans ce quartier ? Je pense au loyer moyen au mètre carré, au taux de vacance locative, à la demande locative par type de bien (studio, T2, etc.). Ces données, tu peux souvent les trouver auprès des agences immobilières locales, ou même sur des sites spécialisés comme SeLoger ou Logic-Immo. Ils ont parfois des estimations assez fiables.
Pour te donner un ordre d'idée, selon l'INSEE, le loyer moyen en France a augmenté de 2,4% en 2022. Mais cette moyenne cache des disparités énormes selon les régions et les villes. Par exemple, à Paris, on peut facilement dépasser les 30€/m² dans certains arrondissements, alors que dans d'autres villes, on est plutôt autour de 12-15€/m². Bien connaître ces chiffres te permettra de mieux évaluer le potentiel de rentabilité de ton investissement.
Autre point à vérifier : les projets urbains en cours ou à venir dans le quartier. Une nouvelle ligne de tramway, la construction d'un centre commercial, la réhabilitation d'une friche industrielle... Tout ça peut avoir un impact positif (ou négatif !) sur la valeur du bien et sur la demande locative. Les PLU (Plans Locaux d'Urbanisme), consultables en mairie, sont une mine d'informations à ce sujet. Enfin, un dernier conseil : n'hésite pas à te faire accompagner par un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine. Ça a un coût, certes, mais ça peut t'éviter de faire des erreurs qui pourraient te coûter cher à long terme. Ils sauront t'aider à optimiser ton investissement en fonction de ta situation fiscale et patrimoniale.
Franchement, DesertRose88, tu devrais ptet te pencher sur l'aspect rénovation de ton appart. T'as déjà chiffré un peu les travaux à prévoir ? Parce que ça peut vite chiffrer, et les devis, c'est toujours une bonne surprise... ou pas ! Et t'as pensé à qui s'occuperait de la gestion locative ? Agence ou en direct ? Parce que ça aussi, ça change pas mal la donne niveau temps et emmerdements...
Black Widow, pour la réno, j'ai fait faire quelques estimations, ouais. J'ai un peu de marge, mais je sais que ça peut dépasser. C'est le risque. Pour la gestion locative, j'hésite encore. Agence, c'est moins de soucis, mais plus cher. En direct, faut avoir le temps et être rigoureux... Je me tâte, quoi.
Si je suis bien, on a :
* DesertRose88 qui envisage un appart à rénover (en se demandant si c'est le bon moment avec les taux).
* GraveuseNoire23 qui conseille les SCPI et de pas négliger la fiscalité.
* FilEtSagesse qui valide l'idée de la diversification et des SCPI.
* Eleanor48 et moi qui cherchons à cerner au mieux le potentiel locatif du "quartier sympa" de DesertRose88, en insistant sur les chiffres et les données concrètes (loyers, vacance, etc.) et les projets urbains.
* Black Widow qui soulève les questions du chiffrage précis des travaux de rénovation et de la gestion locative (agence ou direct).
DesertRose88, pour la gestion locative, si tu veux éviter les agences mais quand même déléguer un peu, t'as pensé aux plateformes en ligne ? Y'en a pas mal maintenant qui proposent des services à la carte (état des lieux, gestion des annonces, etc.) sans forcément prendre en charge toute la gestion. Ça peut être un bon compromis niveau coût et tranquillité d'esprit.
GermaineTicker, c'est une excellente suggestion les plateformes en ligne pour la gestion locative. J'ajouterais qu'il faut bien comparer les offres et lire attentivement les conditions, parce que les tarifs et les services peuvent varier pas mal d'une plateforme à l'autre. Certaines sont très bien pour la diffusion d'annonces, mais moins performantes pour la gestion des litiges, par exemple. Donc, bien identifier ses besoins avant de choisir.
Bon, petit update par rapport à mon projet d'appart à rénover. J'ai suivi vos conseils et creusé à fond les chiffres du marché locatif dans le quartier. Eleanor48 avait raison, y'a des disparités énormes même d'une rue à l'autre ! Du coup, j'ai un peu revu mes estimations de loyer à la baisse, histoire d'être réaliste. J'ai aussi contacté une plateforme en ligne pour la gestion locative, comme suggéré par GermaineTicker. J'ai comparé plusieurs offres et ça me semble un bon compromis pour déléguer sans me ruiner.
Au final, j'ai décidé de me lancer, mais en étant beaucoup plus prudente sur le budget travaux et en misant sur une gestion locative externalisée. On verra bien ce que ça donne ! Merci encore pour vos avis éclairés !
DesertRose88, contente que t'aies pris le temps de bien tout analyser, c'est la base. Revoir tes estimations de loyer à la baisse, c'est un signe de lucidité, vaut mieux être prudent. Pour la gestion externalisée, t'as raison de comparer, y'a vraiment de tout. Certaines plateformes sont pas terribles pour gérer les impayés par exemple, et ça, c'est une galère sans nom si ça arrive.
Tu dis que tu te lances en étant plus prudente sur le budget travaux, c'est bien. Pense à bien détailler les devis, à demander plusieurs avis, et à prévoir une marge de sécurité. Les imprévus, c'est comme les emmerdements, ça arrive toujours quand on s'y attend le moins. J'imagine que t'as pensé à l'assurance loyers impayés aussi ? Ça coûte, mais ça peut éviter des trous dans la trésorerie si ton locataire se barre sans payer (et ça arrive plus souvent qu'on croit, surtout en ce moment !). En 2022, les impayés de loyers ont augmenté de 8% selon l'UNPI, c'est pas rien.
Et niveau fiscalité, t'as bien étudié le truc ? Parce que ça peut vite devenir un enfer si tu te plantes. Déclare bien tout, et n'hésite pas à te faire aider par un expert-comptable si t'es pas sûre de toi. Mieux vaut payer un peu que se faire redresser par le fisc.
Sinon, pour info, en parlant de taux, j'ai vu que la Banque de France prévoit encore des hausses dans les prochains mois. Donc, si t'as besoin d'un prêt, essaie de négocier au maximum, et regarde du côté des courtiers, ils peuvent souvent obtenir des taux plus intéressants. Et surtout, ne te surendette pas ! La prudence, c'est la clé. Tiens-nous au courant de la suite, ça m'intéresse de savoir comment ça se passe. Bon courage !
GraveuseNoire23 a raison, DesertRose88, faut blinder le truc au niveau de l'assurance loyers impayés. C'est un poste de dépense à prévoir, c'est clair, mais ça te sauve la mise en cas de souci, crois-moi. Je connais des gens qui ont cru pouvoir s'en passer au début, et qui l'ont amèrement regretté après... Et comme elle dit, avec le contexte actuel, faut pas prendre ça à la légère. Un truc auquel on ne pense pas toujours, c'est l'assurance "vacance locative". Ça existe, et ça peut aider si tu as du mal à trouver un locataire rapidement entre deux locations. Ça vaut ptet le coup de creuser aussi, selon ton quartier.
Mahina31 a raison, faut vraiment pas négliger l'assurance vacance locative... Surtout si le quartier est en train de changer. 🏘️ 💰
C'est vrai que ça change tout si le quartier est en pleine mutation... 🤔 Faut croiser les doigts pour que ça aille dans le bon sens, et que ça attire des locataires solvables. 🤞
le 11 Septembre 2025